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注文住宅を建てるときは、土地や建物の費用をある程度最初からイメージしていることでしょう。しかし、税金がかかることを忘れている人は少なくありません。注文住宅では、多数の税金がかかります。どのような税金がかかるのかについてまとめました。
注文住宅を建てる際に様々な契約を締結しますが、そのとき印紙税を支払う必要があります。そもそも印紙税は、印紙税法で決められた20種類の文書に対する課税のこと。不動産売買契約書、建築工事請負契約書、土地賃貸借契約書、代金領収書は課税対象です。
注文住宅を建てるときに作成する契約書は、「不動産売買契約書」「建築工事請負契約書」「住宅ローン借入契約書」「代金領収書」になるでしょう。
印紙を購入し、契約書に貼る形で納税します。印紙税は、注文住宅を建てる施主負担です。
建物の購入や建物建築費用に消費税がかかります。どんな取引でも消費税がかかるイメージがあるかもしれませんが、土地は非課税です。土地を購入して建物を建てる場合は、建物の建築費用に消費税がかかります。すでに建っている家を土地ごと購入する場合は、土地の代金分は非課税。建物の部分のみに課税されます。
消費税がかかるのは、取引相手が業者の場合です。不動産会社や工務店などに依頼する費用に消費税がかかります。知人から購入するなど、事業ではない個人間の取引の場合、消費税は発生しません。
登録免許税は、不動産の登記をする際に必要な税金です。「建物の所有権保存登記」「土地の売買による所有権の移転登記」「住宅ローンの抵当権設定登記」などで登録免許税がかかります。
登録免許税は、軽減措置が行われています。本来2021年で終了予定でしたが、2024年3月31日まで延長されました。軽減措置を紹介します。
土地の売買による所有権の移転登記等については以下の通りです。
住宅用家屋の所有権の保存登記等もチェックしましょう。
また、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記は以下の通りです。
※参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0020003-124_01.pdf）
住宅の購入資金について贈与を受けた場合、贈与税がかかります。よくあるケースは、親が頭金を援助するケースです。贈与税は、毎年1月1日～12月31日の1年間にもらった財産の合計額を対象に計算します。基礎控除額は110万円なので、110万円以下の援助であれば贈与税はかかりません。
贈与税の計算の元になる金額は、「1月1日～12月31日の1年間にもらった財産の合計額―110万円」です。
購入資金を親が子に援助するケースについては、「住宅資金贈与特例」があり、非課税枠がもっと大きくなる可能性があります。
「贈与を受けるのが、子もしくは孫」「贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得している」「贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住すること、もしくは遅滞なく居住することが見込まれる」というのが要件です。
この特例は、本来終了予定でしたが、2023年12月31日まで延長されています。非課税限度額は以下の通りです。
基礎控除の110万円以下なら確定申告不要ですが、住宅資金贈与特例による非課税枠を利用する場合は非課税になる場合でも確定申告が必要な点に注意してください。
住宅資金贈与特例に加えて、「相続時精算課税制度」も活用できます。
2,500万円までは、当面贈与税を納めず、贈与者が亡くなった時にまとめて精算する制度です。贈与財産と相続財産の合計から相続税を計算します。贈与税ではなく相続税として一括精算する方法です。
贈与時は、住宅の購入に使うため基本的に手元に現金は残りません。そのため贈与税を払えと言われても払えないケースでは使い勝手の良い精度です。この「相続時精算課税制度」は、「住宅資金贈与特例」と併用可能です。
※参照元：国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm）
取得した不動産がある都道府県に収める地方税です。取得時に一度だけ課せられます。税率の算出方法は、「固定資産税評価額×税率」です。固定資産税評価額は、自治体の行政職員が現地調査や評価を実施して決める評価額で、購入額や不動産相場とは異なります。
一般的な目安としては、工事金額の50～60%、土地は時価の約70%です。実際は評価されてみないと分かりません。税率は3%です。
不動産取得税は2024年3月31日まで、軽減措置があります。
新築住宅の場合、建物の固定資産税評価額から1200万円が控除されます。そのため、新築住宅の建物部分の不動産取得税額は、「（建物の固定資産税評価額―1,200万円）×3%」となります。
土地の不動産取得税額の計算は、「（土地の固定資産税評価額×1/2）×3%―軽減額」です。「4万5千円」もしくは「（土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2 ）×住宅の課税床面積の2倍×3%」のどちらか高い方の金額を「軽減額」とします。
※自治体によって異なる場合があるので、詳しくは各自治体にお問い合わせください。
※参照元：茨城県（https://www.pref.ibaraki.jp/somu/zeimu/kikaku/qa/fudosannshutokuzei.html）
固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課せられる税金です。固定資産税も不動産が所在する市区町村に納税します。不動産取得税は、一度だけの税金でしたが、固定資産税は、その固定資産を所有している間は毎年納めなければいけません。
固定資産税額の算出基準になる評価額は、建物が古くなれば評価額が下がるため、3年ごとに見直しがあります。
課税の基準日は、その年の1月1日です。年の途中で所有者が変更となる可能性が高いでしょう。その場合は、元の所有者がその年の固定資産税を払うことになるため、固定資産税額を日割りにして、買主から元の所有者に支払いケースが多いです。
都市計画税は、「市街化区域」に定められている場所の土地や家屋の所有者に課せられます。固定資産税とセットで納税する仕組みです。都市計画税は、都市計画法に基づいて実施される都市計画事業や土地区画整理法に基づいて実施される地区整理事業に必要な費用に充てられます。簡単にイメージするなら、道路や公園の整備などの資金です。市街化区域ではない場所の固定資産には、都市計画税はかかりません。購入しようとしている不動産の場所が市街化区域内かどうかは、自治体に問い合わせてください。
実際に税金がどれくらいかかるのか、簡単に確認してみましょう。土地2,000万円、建物1,000万円で2,000万円のローンを組んだと仮定します。
まず、収入印紙代は「ローン契約書」と「工事請負の契約書」にそれぞれ2万円必要です。ただし、2024年3月31日までは軽減措置が取られているため、各1万円となります。2022年4月時点では、合計2万円です。
消費税は、建物のみにかかります。10%のため100万円です。
また、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税がそれぞれの税率をかけて算出し、加算されます。手続き内容や評価額によって税額が異なるので注意してください。
※参照元： FREEDOM株式会社（https://www.freedom.co.jp/kurashi/住宅ローン・お金/住宅にかかる税金の種類が知りたい！税額と節税/）
住宅ローン現在は、不動産の取得をしやすくするための制度で、住宅ローンの金利負担を軽減します。内容は、毎年末の住宅ローンの残高もしくは住宅の取得対価の少ない方の金額の0.7%が13年間控除されるというものです。2021年までは1%でしたが2022年から0.7%に、控除期間が10年から13年にそれぞれ改正されています。2024年以降は、環境性能に配慮した住宅は13年ですが、一般の新築住宅は10年間となる予定です。
住宅ローンの借り入れ限度額も段階的に変更されます。一般の住宅は2023年までは3000万円までですが、2024年以降は控除がなくなります。省エネ基準かZEHか認定住宅かという環境性能によって上限額が異なりますがいずれも引き下げ予定です。今後の新築住宅は環境住宅に限定されることになるでしょう。
※参照元：株式会社不動産SHOP ナカジツ（https://nakajitsu.com/column/57299p/）
ローンを利用せずに、自己資金で不動産を購入した場合、住宅ローン減税が使用できず不利になってしまいます。そこで、環境性能に配慮した住宅の場合は、所得税が控除される制度を設けました。それが投資型減税です。対象になるのは、長期優良住宅と低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅です。控除額の計算方法は、「掛かり増し費用（㎡あたり）×床面積（㎡）×10%」。住宅の種類によって上限額があります。また、控除は一度きりで、毎年ではありません。投資型減税は終了予定でしたが、2024年まで延長されています。
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【選定条件】
※2023年6月15日時点、「木の家 茨城」とGoogle検索した際に表示された63社をすべて調査。そのうち、以下の条件を満たす2社を選定。
・耐震等級3相当に対応している
・長期優良住宅に対応している
・構造材、床材、壁材すべて自然素材（※）を使用できる
・施工エリアを公式サイトに記載している
※当サイトでの「自然素材」は無垢材や漆喰を指します。
※1参照元：https://suumo.jp/chumon/tn_ibaraki/rn_hinokinoathome/
※2参照元：https://suumo.jp/chumon/koumuten/rn_groundhome/
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